tsas, acerca del plan de plusvalía

la voz del pueblo - 19/06/2013

"Plusvalía" e inmuebles que están sin aprovechar

 

El aumento del área urbana que está dispuesto por el municipio debería ser acompañado por una campaña permanente para limpiar terrenos y mantener edificios

Durante el año pasado, la tarea legislativa en el Concejo Deliberante mostró como una de sus iniciativas de mayor relevancia en el desarrollo urbano de la ciudad de Tres Arroyos, la ordenanza conocida como "de plusvalía", consistente en la ampliación del ejido urbano para el desarrollo de nuevos asentamientos o eventualmente barrios en lugares hoy adyacentes al sector planificado como de ocupación de población. El propio presidente del bloque oficialista -que tiene quórum propio en el organismo- lo puso de relieve en el balance de actividades del año 2012.
Es cierto que temas similares han tenido, en otros lugares del país, complicaciones diversas, algunas con acusaciones contra las autoridades por esos programas de acción. En Tres Arroyos han existido algunos disentimientos, pero no de gran permanencia en la inquietud de los vecinos y por lo tanto, seguramente se espera el resultado de esa iniciativa.
Pero al mismo tiempo, se advierten inconvenientes en el mantenimiento de edificios públicos y privados, muchos de ellos en desuso o al menos sin utilización concreta, además de baldíos que se mantienen ociosos a través de los años, en un clásico movimiento especulativo, pero que no hace nada bien al desenvolvimiento urbanístico.
Es interesante adentrarse en otras ciudades, de mayor o parecida cantidad de habitantes, para conocer cómo es la forma de presionar a los propietarios para que se llegue a un aprovechamiento que esté alejado de pretensiones astronómicas como parte de esa especulación que mencionamos. Esto naturalmente, traba el progreso que significan nuevas construcciones o asentamientos.

Un caso particular
Como una curiosidad, mezclado ello con las urbanizaciones, podemos citar el resultado de una investigación periodística, relativa al desarrollo de la villa 31, junto a la Terminal de Ómnibus de Retiro, que los tresarroyenses que utilizan ese medio de transporte conocen porque la atraviesan prácticamente en el ingreso a su arribo a dicha estación. Allí hay un a intensa actividad inmobiliaria, aunque parezca mentira, ya que se trata de terrenos que carecen de escrituras y edificaciones no aprobadas, ni siquiera autorizadas.
Las transacciones se dice que llegan a pagarse mil dólares el metro cuadrado, aunque la superficie en venta es como máximo de 20 a 30 metros cuadrados. La villa 31 nació en 1930, con la usurpación de terrenos que nunca se desalojó y por el contrario la comuna porteña ha prometido que realizará su urbanización. Si usted quisiera alquilar una pieza en una precaria edificación, con baño compartido con otra familia, tendría que pagar 1500 pesos mensuales por escasos 15 metros cuadrados.
En el año 2001 se censaron 12.000 habitantes; hoy se triplicó esa cantidad y hemos escuchado informaciones que periódicamente hablan de que algunos ocupantes de la villa 31 paralizan el tránsito de los colectivos interurbanos por algún reclamo particular. Hay 6200 unidades habitacionales, pero lo asombroso es que se construye en varios pisos y hay una obra -si se la puede llamar así- que tendrá seis pisos. No hay escritura ni planos, solamente un boleto de compraventa en que un tenedor transfiere a otro, pero sin esperanza de escriturar la propiedad.
Es cierto que está prohibido ingresar materiales de construcción, pero nadie hace cumplir esa disposición y si cualquier peatón se queda observando un rato, verá que el ingreso de esos materiales es incesante.

Presión impositiva
En no pocos lugares se realizan acometidas municipales cíclicas, que tienen vigencia por ejemplo durante un gobierno, pero luego se abandonan los intentos y se pierde la oportunidad de ir encauzando la situación. La acumulación de basura en terrenos baldíos es habitual en todo el país, incluyendo tres Arroyos.
El mecanismo comienza con un relevamiento de la comuna, con ayuda de los vecinos, como ya hicieron algunos barrios locales al presentar al Foro de Seguridad detalles de los baldíos. Esto se vincula con la inseguridad que nace de lotes ociosos, pero que tiene puntos de contacto con la limpieza, la urbanización y la forma de vida afectada para los vecinos de esos lugares, muchos que jamás han sido limpiados.
La intimación o advertencia original, tiende a complementarse con un aumento progresivo de las tasas -los servicios deben cumplirse igualmente y los inconvenientes son mayores en ese tipo de propiedades- para ir presionando a los propietarios. Algunos municipios, en determinadas áreas, intima y luego ejecuta la limpieza, con el costo a cargo de los propietarios, aumentado sustancialmente por la rebeldía a cumplir con las ordenanzas urbanas. Llegan a un nivel las deudas que luego se ejecutan judicialmente, con lo que se paga la deuda con intereses o se remata el terreno. A ello pueden agregarse fuertes multas que hacen crecer la deuda exponencialmente.
Las edificaciones sin utilización o deshabitadas o abandonadas, deben ser conservadas de acuerdo con las disposiciones vigentes; en caso contrario, comienza el mismo mecanismo de coacción. Naturalmente que los municipios prefieren que se mantenga todo adecuadamente o se vendan esos inmuebles para que quien los compre pueda limpiarlos y adecentarlos.
Inclusive las intimaciones van acompañadas a veces por órdenes de demolición de construcciones no autorizadas u otras que ofrezcan peligro de derrumbe. En materia de seguridad pública, esas edificaciones pueden significar cobijo para delincuentes.
En nuestra ciudad hay muchos lugares -alguno cercados con chapas o similares, otros no- que ofrecen un aspecto muy poco agradable y que pueden ser receptáculo de plagas o pestes, que merecerían una "persecución" municipal, porque se está permitiendo algo indebido y porque podemos pensar que hay cierto favoritismo, aunque sea una práctica generalizada.
Ciertos municipios han agregado a todo este proceso la colocación de carteles de dimensiones amplias, que muestren que el terreno o edificio se encuentra "en infracción" y comunicando que sus dueños han sido intimados. No debemos olvidar que varias edificaciones abandonadas han sido utilizados para colocar carteleras que dejan beneficio financiero, sin que ello signifique mejoras. En aquellos carteles denunciando el problema, se ha comenzado a colocar el detalle de los propietarios que aparecen en catastro comunal.